Öne çıkan · Şirket Değerleme · Varlık Tabanlı

NAV / Net Aktif Değer: Varlık Tabanlı Değerleme

NAV (Net Asset Value / net aktif değer), varlıkların rayiç değerinden yükümlülüklerin düşülmesiyle bulunan özkaynak tabanıdır. Going-concern işletme primi içermez; varlık ağırlıklı veya tasfiye senaryolarında alt sınır olarak DCF ve çarpan bandına çapraz kontrol sağlar.

YAZAN: BARIŞ BAĞIRLAR · GÖZDEN GEÇİRME: 2026-07-28 · 27 dk okuma

Önemli çıkarımlar

  • ✓NAV = düzeltilmiş varlıklar − yükümlülükler; goodwill yoktur.
  • ✓Going-concern değeri genelde NAV'ın üstündedir (işletme primi).
  • ✓Gayrimenkul ve makine rayiçleri NAV'ı domine eder.
  • ✓Stok değerlemesi (LCM, obsolescence) satıcı-alıcı çatışma alanıdır.
  • ✓Türkiye'de enflasyon muhasebesi defter değerini rayiçten ayırır.
  • ✓NAV alt sınır; DCF/çarpan üst-orta band — üçlü uzlaşı.
  • ✓Tasfiye NAV < going-concern NAV < DCF equity tipik sıralama.
  • ✓Canlı ön hesap: /hesaplamalar/sirket-degeri-hesaplama ile çapraz.

Ücretsiz uygula: Aynı metodolojiyi canlı araçta 3 dakikada çalıştırın.

Şirket Değeri HesaplamaÜcretsiz değerleme →

Kavramın işlem pratiğindeki yeri

Net Asset Value (NAV), varlık tabanlı değerlemenin özüdır: şirketin defter değeri yerine rayiç değerlenmiş varlıklarından tüm yükümlülüklerin çıkarılmasıyla bulunan özkaynak. Going-concern (işletmenin devamı) varsayımında operasyonel nakit akışının getirdiği "işletme primi" NAV'a dahil değildir. Bu nedenle NAV, canlı şirket satışında genelde taban (floor) referansıdır.

Türkiye KOBİ müzakerelerinde alıcı "NAV altına inmem" der; satıcı "NAV sadece tasfiye içindir" diye karşılar. Gerçek uzlaşı DCF ve EV/EBITDA bandının NAV ile ilişkisini sayısallaştırmaktan geçer. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; SPK lisanslı bağımsız ekspertiz raporu veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.

NAV analizi özellikle gayrimenkul ve makine ağırlıklı üretim KOBİ'lerinde, holding yapılarında ve varlık zengin ama düşük marjlı işletmelerde kritiktir.

Goodwill NAV'a girmez; geçmiş satın alma primi bugünkü alıcı için anlamsızdır.

Türkiye KOBİ gerçekliği ve 2026 bağlamı

2026 Türkiye'de enflasyon muhasebesi (TÜFE endeksli MDV) defter değerlerini rayiçten farklılaştırır. NAV hesabında defter yerine rayiç veya piyasa değeri kullanılır; enflasyon muhasebesi tek başına yeterli değildir. Gayrimenkul ve makinede ayrı ekspertiz satırı açılmadan NAV müzakereye taşınmamalıdır.

Ekspertiz raporu (SPK lisanslı gayrimenkul değerlemesi) NAV'ın en savunulabilir bileşenidir. Makine değerlemesi teknik ekspertiz veya yaş/verim kaybı yöntemiyle yapılır.

Stok değerlemesi: maliyet vs net gerçekleşebilir değer (NRV). Obsolescence (eskime) satıcı düşük, alıcı yüksek yazar.

/kaynaklar/turkiye-kobi-carpan-endeksi çarpan bandı NAV'ın üst sınırını test eder.

Normalize finansal ve net borç disiplini

NAV hesabında son yıl bilanço kolonu kilitlenir; trend kolonları motora girmez. Alacaklar için şüpheli alacak karşılığı alıcı tarafından artırılabilir. Borçlar için şarta bağlı yükümlülükler (dava, çevre) NAV'ı düşürür.

Net borç tanımı NAV ile DCF arasında tutarlı olmalı; aynı borç kalemi farklı sınıflandırılırsa köprü kırılır.

Kiralanan gayrimenkul NAV'a operasyonel hak olarak değil, varlık sahipliği üzerinden girer; sahip olunan bina rayiçlenir.

/hesaplamalar/sirket-degeri-hesaplama bilanço girdileriyle ön NAV ve DCF karşılaştırması yapılabilir.

Çarpan bandı ile DCF çapraz kontrolü

DCF equity > NAV ise fark işletme primidir: marka, müşteri ilişkisi, organizasyon, büyüme. Prim oranı sektöre göre %20–80 değişir. NAV ≈ DCF ise alıcı "varlık oyunu" veya düşük marjlı going-concern şüphesi taşır.

EV/EBITDA equity NAV'ın altına inmemeli (sağlıklı going-concern). İniyorsa EBITDA şişkin veya çarpan agresif demektir.

Üçlü test: max(NAV), DCF bandı, çarpan bandı — müzakere aralığı kesişim kümesidir.

/ucretsiz-sirket-degerleme ile üç yöntemi aynı veri setinden çalıştırın.

Peer seçimi ve outlier yönetimi

Peer seçimi NAV'ı doğrudan etkilemez ama işletme primi oranını sektör normuna oturtur. Yüksek marjlı sektörde DCF/NAV oranı yüksektir.

Varlık ağırlıklı sektörlerde (gayrimenkul, enerji) NAV'a yakın fiyatlama görülebilir.

Distressed satışta tasfiye NAV (hızlı satış indirimi) floor olur; going-concern NAV'dan düşüktür.

Peer-group-secimi rehberi çarpan tarafını tamamlar.

Müzakere masasında savunulabilir band

Satıcı NAV'ı gayrimenkul rayiçleriyle yukarı çeker; alıcı makine eskimesi ve stok indirimiyle aşağı çeker. Müzakere köprü tablosunda satır satır yapılır.

"NAV + 1 TL" teklifleri küçümser ama finansal alıcı IRR modelinde floor olarak gerçektir.

Earn-out NAV ile değil operasyonel KPI ile bağlanır; NAV sadece kapanış ayarında.

Stratejik alıcı sinerji primi NAV'ın üzerine eklenir.

Due diligence ve veri odası hazırlığı

DD'de varlık title (tapu), rehin, ipotek ve takyidat kontrolü NAV'ı etkiler. Gizli yükümlülük keşfi NAV'ı anında düşürür.

Vergi: rayiç değerleme artışı satış öncesi veya sonrası vergi maliyeti yaratır; NAV brüt değildir, vergi sonrası NAV ayrı hesaplanır.

Çevre yükümlülüğü (maden, kimya) NAV'da karşılık olarak görünmeyebilir.

Veri odası: ekspertiz raporları, makine listesi, stok sayım tutanakları.

SPA / term sheet kalemleri

SPA'da "minimum equity NAV X" maddesi nadir; daha çok completion accounts ile net varlık ayarı yapılır.

Asset deal vs share deal: varlık satışında NAV kalemi kalemi devredilir; hisse satışında şirket bütün olarak.

Reps: tapu ve mülkiyet hakkı satıcı garantisi altındadır.

Hukuki yapı avukat tarafından belirlenir.

Vergi, hukuk ve YMYL sınırları

NAV bilgilendirme amaçlıdır; SPK bağımsız ekspertiz raporu farklı amaç taşır. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; SPK lisanslı bağımsız ekspertiz raporu veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.

YMYL: rayiç değerler uzman görüşü gerektirir.

Enflasyon muhasebesi NAV hesabını otomatik doğru yapmaz.

Vergi danışmanlığı NAV sonrası net proceeds için şarttır.

Sektör farklılaşması ve kalite primi

Gayrimenkul ağırlıklı KOBİ'de NAV dominant; yazılım KOBİ'de NAV anlamsız düşük, DCF dominant.

Ambalajda makine ve stok NAV bileşeni orta; işletme primi orta-yüksek.

Holding yapısında NAV konsolidasyon ve azınlık payı ayrı ele alınır.

/kaynaklar/turkiye-kobi-carpan-endeksi üzerinden işletme primi normunu sektör kartıyla kıyaslayın.

Hata modları ve kırmızı bayraklar

Hata: defter özkaynağını NAV sanmak. Hata: goodwill'ü NAV'a eklemek. Hata: stok obsolescence'i yok saymak. Hata: vergi sonrası net NAV ile brüt NAV'ı aynı slide'da göstermek.

Hata: tasfiye NAV ile going-concern NAV'ı karıştırmak. Hata: vergi sonrası etkiyi hesaba katmamak.

NAV > DCF ise model veya rayiç hatası araştırılır; ekspertiz tarihi 12 aydan eskiyse güncellenmelidir.

Ekspertiz tarihi eskiyse NAV güncellenmeli.

Uygulama özeti ve sonraki adımlar

Özet: rayiç varlık − yükümlülük = NAV floor; DCF/çarpan going-concern bandı. /hesaplamalar/sirket-degeri-hesaplama + /ucretsiz-sirket-degerleme.

Ön kontrol için /hisse-devri-sirket-degerleme equity bandı aracını kullanın.

NAV tabanlı içerik bilgilendirme amaçlıdır; rayiç değer için uzman görüşü ve SPK kapsamı dışındaki özel satışlarda hukuk/vergi danışmanlığı ayrıdır.

İlgili: ev-ebitda, earn-out-nedir, hisse-devri-hazirlik-listesi.

NAV–DCF gerilim ve off-balance · nav

DCF < NAV alarmdır; gizli yükümlülük veya model hatası arayın. (nav #13.1)

Rayiç düzeltme defterden ayrıdır; tasfiye NAV daha düşüktür. (nav #13.2)

Kefalet/dava/çevre dipnotu olmadan NAV şişer. (nav #13.3)

Üçlü kontrol: NAV + çarpan + DCF. (nav #13.4)

nav enterprise derinleştirme 14

nav karar dosyasında kaynak-tarih-tanım yazılmadan rakam konuşmak spekülasyondur. Son yıl kolonu ve para birimi rejimi omurgadır.

nav için 2026 Türkiye ortamında çıktı tek nokta değil; bant ve hassasiyet zorunludur. Sapma %25+ ise varsayımı düzeltin.

nav: banka CFADS/DSCR, yatırımcı dilüsyon-büyüme, alıcı QoE dilini aynı rakama farklı bağlar; masa amacını ilk satırda yazın.

nav yeniden üretim yolu hesaplayıcı + /kaynaklar/turkiye-kobi-carpan-endeksi + /ucretsiz-sirket-degerleme üçlüsüdür. YMYL bilgilendirme; SPK ekspertiz değil. Damga 2026-07-27.

nav enterprise derinleştirme 15

nav karar dosyasında kaynak-tarih-tanım yazılmadan rakam konuşmak spekülasyondur. Son yıl kolonu ve para birimi rejimi omurgadır.

nav için 2026 Türkiye ortamında çıktı tek nokta değil; bant ve hassasiyet zorunludur. Sapma %25+ ise varsayımı düzeltin.

nav: banka CFADS/DSCR, yatırımcı dilüsyon-büyüme, alıcı QoE dilini aynı rakama farklı bağlar; masa amacını ilk satırda yazın.

nav yeniden üretim yolu hesaplayıcı + /kaynaklar/turkiye-kobi-carpan-endeksi + /ucretsiz-sirket-degerleme üçlüsüdür. YMYL bilgilendirme; SPK ekspertiz değil. Damga 2026-07-27.

nav enterprise derinleştirme 16

nav karar dosyasında kaynak-tarih-tanım yazılmadan rakam konuşmak spekülasyondur. Son yıl kolonu ve para birimi rejimi omurgadır.

nav için 2026 Türkiye ortamında çıktı tek nokta değil; bant ve hassasiyet zorunludur. Sapma %25+ ise varsayımı düzeltin.

nav: banka CFADS/DSCR, yatırımcı dilüsyon-büyüme, alıcı QoE dilini aynı rakama farklı bağlar; masa amacını ilk satırda yazın.

nav yeniden üretim yolu hesaplayıcı + /kaynaklar/turkiye-kobi-carpan-endeksi + /ucretsiz-sirket-degerleme üçlüsüdür. YMYL bilgilendirme; SPK ekspertiz değil. Damga 2026-07-27.

nav enterprise derinleştirme 17

nav karar dosyasında kaynak-tarih-tanım yazılmadan rakam konuşmak spekülasyondur. Son yıl kolonu ve para birimi rejimi omurgadır.

nav için 2026 Türkiye ortamında çıktı tek nokta değil; bant ve hassasiyet zorunludur. Sapma %25+ ise varsayımı düzeltin.

nav: banka CFADS/DSCR, yatırımcı dilüsyon-büyüme, alıcı QoE dilini aynı rakama farklı bağlar; masa amacını ilk satırda yazın.

nav yeniden üretim yolu hesaplayıcı + /kaynaklar/turkiye-kobi-carpan-endeksi + /ucretsiz-sirket-degerleme üçlüsüdür. YMYL bilgilendirme; SPK ekspertiz değil. Damga 2026-07-27.

NAV köprüsü (illüstratif makine imalat KOBİ — M TL)

KalemDefterRayiçDelta
Gayrimenkul18,226,5+8,3
Makine & teçhizat22,419,1−3,3
Stok14,612,8−1,8
Ticari alacak31,028,5−2,5
Toplam yükümlülükler—41,7—
NAV (özkaynak)42,1 defter56,7+14,6

Makine imalat NAV vs DCF örneği

NAV 56,7M TL · DCF equity 78,2M TL · EV/EBITDA equity 74,5M TL · işletme primi ~%38

  1. Rayiç gayrimenkul

    Depo + üretim tesisi ekspertiz 26,5M; defter 18,2M.

  2. Makine düzeltmesi

    Teknoloji eskimesi −3,3M; yenileme capex ihtiyacı DD notu.

  3. NAV kapanış

    Rayiç varlık 98,4M − yükümlülük 41,7M = 56,7M TL.

  4. Going-concern

    DCF 78,2M; prim = (78,2−56,7)/56,7 ≈ %38 işletme değeri.

Müzakere: NAV 56,7M floor; hedef band 72–80M (çarpan + DCF uzlaşısı).

Adım adım uygulama

  1. ADIM 1

    Bilanço son yıl kilitle

    Motora yalnızca en sağ kolon (son yıl) girer; önceki yıllar trend içindir.

  2. ADIM 2

    Varlık rayiç tablosu

    Gayrimenkul, makine, stok, alacak ve finansal yatırımları defterden rayice köprüle.

  3. ADIM 3

    Yükümlülükleri doğrula

    Finansal borç, vergi, karşılık ve şarta bağlı yükümlülükleri güncel tut.

  4. ADIM 4

    NAV hesapla

    Rayiç varlıklar − yükümlülükler = özkaynak NAV; goodwill dahil etme.

  5. ADIM 5

    DCF/çarpan ile kıyasla

    NAV alt sınır mı test et; büyük fark işletme primini sayısallaştırır.

  6. ADIM 6

    Müzakere diline çevir

    Alıcı "NAV floor" der; satıcı "going-concern premium" — bandı yazılı kur.

Sık sorulanlar

NAV nedir?
Rayiç varlıklar eksi yükümlülükler; net aktif değer.
Goodwill NAV'a girer mi?
Hayır; geçmiş satın alma primi bugünkü NAV'a dahil değil.
NAV vs DCF farkı?
NAV varlık tabanı; DCF nakit akışı ve işletme primi içerir.
Tasfiye NAV nedir?
Hızlı satış indirimli varlık değerlemesi; going-concern NAV'dan düşük.
Gayrimenkul ekspertizi şart mı?
Savunulabilir NAV için SPK lisanslı rapor güçlü kanıt.
Enflasyon muhasebesi NAV'ı etkiler mi?
Defteri etkiler; rayiç NAV için ayrı değerleme gerekir.
NAV alt sınır mı?
Going-concern satışta genelde floor; tasfiyede farklı.
Stok nasıl değerlenir?
Maliyet veya NRV; obsolescence tartışmalı.
Ücretsiz hesap var mı?
/hesaplamalar/sirket-degeri-hesaplama ve /ucretsiz-sirket-degerleme.
Yatırım tavsiyesi midir?
Hayır.

İlgili sözlük